Когда главаря итальянской мафии дона Корлеоне не могли привлечь к ответственности за преступную деятельность, его посадили за неуплату налогов
Один из самых доступных источников создания пассивного дохода – инвестирование в недвижимость, иными словами – сдача квартир в аренду. Как и любой источник дохода, доход от аренды является налогооблагаемой базой, с которой уплачивается налог на доход. Уплата налога входит в обязанности арендодателя, то есть ему необходимо самостоятельно оформить всю необходимую документацию и предоставить ее в фискальные органы. С арендатором необходимо заключить договор аренды, на основании которого происходят все расчеты.
4 способа избежать проблем с налоговой
Есть 4 способа легализовать свою деятельность как арендодателя:
- НДФЛ – на основании договора найма фиксируется арендная плата, 13% от дохода идет в собственность государства.
- УСН (упрощенная система налогообложения) – для этого необходимо зарегистрировать ИП и выбрать данную систему. В этом случае налоговая ставка равна 6%, но необходимо каждый квартал выплачивать авансовые платежи.
- Патент – также необходимо зарегистрировать ИП, но отпадает необходимость подсчета доходов. Стоимость патента рассчитывается как 6% от потенциального среднего дохода. Патент приобретается на срок от 6 до 12 месяцев.
- Налог на профессиональный доход – нововведение, которое пока проводится в тестовом режиме в отдельных областях РФ, так называемый налог на самозанятых, который составляет 4% от дохода.
Помимо того, что легальная сдача недвижимости в аренду избавит арендодателя от проблем с фискальными органами, договор найма – единственный документ, который защитит арендодателя в суде от недобросовестных арендаторов в случае неуплаты, порчи имущества и в других спорных ситуациях.
Тем не менее подавляющее число арендодателей предпочитают скрывать свои доходы – более 70% рынка жилья сдается нелегально. Налоговой инспекции даны все полномочия для выявления таких случаев и принятия карательных мер по отношению к недобросовестным налогоплательщикам.
У стен тоже есть уши
Самый главный источник информации фискальных органов – это бдительные соседи. Причин, по которым соседи могут быть недовольны, множество – от банальной зависти к чужим доходам до дискомфорта, который они испытывают от новых квартиросъемщиков. Стандартных решений не так много, и самое доступное – жалоба участковому инспектору. Более продвинутые в юридическом плане могут написать донос непосредственно в налоговую или обратиться прямо в суд.
Арендодатель может сам спровоцировать внимание налоговой инспекции, если в случае конфликтной ситуации с нанимателем решит обратиться в судебные органы. Договор аренды, предоставляемый в виде доказательной базы, имеет все шансы попасть в налоговые органы со всеми вытекающими из этого факта вопросами.
С осторожностью стоит относиться к сдаче жилья нерезидентам. Все иностранные граждане, в том числе и граждане некоторых республик бывшего Советского Союза, обязаны становиться на регистрационный учет в УФМС. Миграционные службы передают информацию в налоговую, таким образом, и сведения о наймодателе становятся доступны.
Еще один подводный камень – сотрудничество с организациями. Арендодатель может заключить договор с организацией для предоставления жилья ее сотрудникам на временной или на постоянной основе, но следует иметь в виду, что все организации, компенсирующие своим сотрудникам стоимость найма жилья, проводят это в своей отчетности, которая сдается в налоговую службу. Не факт, что налоговые инспекторы кинутся вычислять адреса арендодателей, но информация о них будет зафиксирована и может быть поднята в любое время.
Вряд ли налоговая служба будет вплотную заниматься розыском неплательщиков, для этого у нее элементарно не хватит резервов, но она может заинтересоваться этим вопросом в рамках другого, более крупного дела. Для этого у нее есть собственные источники информации.
- Она может проследить владение недвижимостью через Росреестр и поинтересоваться, как используются лишние квартиры.
- Налоговые службы могут получить доступ к банковским счетам и проследить регулярность некоторых платежей.
- В случае острой необходимости налоговые службы могут промониторить сайты по сдаче недвижимости и взять на заметку подозрительные случаи.
Что грозит за неуплату налога
Своевременное декларирование дохода является обязанностью налогоплательщика и регулируется Налоговым кодексом РФ. В соответствии с законодательством, при выявлении нарушения неплательщик, помимо взыскания основной суммы, подвергается штрафу:
- 20% от неуплаченной суммы налога (40%, если будет доказано умышленное уклонение).
- 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки – пеня.
Три хороших новости
- Штрафные санкции применяются только за отчетный налоговый период.
- Взыскивать налоги и штрафы можно только в судебном порядке.
- Невыплата налогов не является уголовным преступлением и не подлежит уголовной ответственности, если не доказано, что налоги не платились три года подряд, сумма превышала 900 тыс. рублей и 10% всех налогов (ст. 198 УК РФ).
Как мы видим, вопрос, платить или не платить, не стоит. Правильно, конечно, заплатить налог и спать спокойно, но есть способы минимизировать расходы, не подвергая риску себя и свою недвижимость. Например, заключение договора на безвозмездной основе, предоставление недвижимости в аренду, основываясь на родственных отношениях, – доказать наличие или отсутствие оных практически невозможно. Но схема работает только с добросовестными нанимателями, все риски здесь несет арендодатель.
