Читатели спрашивают: что делать, если есть сомнения в законности смены управляющей компании и подлинности подписей собственников жилья в протоколе общего собрания, на основе которого произошла смена УК? Могут ли управляющие компании быть наказаны за преднамеренное банкротство и создание своих двойников?
Мы попытались разобраться в ситуации с помощью юриста Александры РАШКО, материалов органов госжилнадзора и Общероссийского народного фронта, выступившего с инициативой ужесточить процедуру лицензирования управляющих компаний, чтобы убрать с рынка организации-двойники.
Александра РАШКО, директор агентства «Юрист», юрист общественной приемной редакции газеты «Время»:
– Если собственники считают, что их управляющая компания выбрана незаконно, либо их подписи в протоколе подделаны, они имеют право обратиться в прокуратуру или суд. Но при решении данного вопроса ключевое значение будет иметь число заявителей. То есть если в суд обратится только один человек, и решение будет в его пользу, голос этого человека будет исключен из протокола. А ведь есть еще остальные собственники, их подписи и голоса: при соблюденном кворуме решение собрания останется в силе. Поэтому один человек мало что решит.
Если же в прокуратуру или суд обратятся, к примеру, 10–20 человек и заявят, что процедура была нарушена, либо их подписи подделаны, шансы признать протокол недействительным увеличатся.
Обратите внимание – срок обжалования протоколов составляет три месяца. Соответственно, если человек спустя год после выбора управляющей компании пойдет в суд, он ничего не добьется.
Но даже если срок обжалования протокола истек, жильцы все равно могут сменить управляющую компанию. Для этого нужно провести собрание собственников и решить вопрос о переходе в другую управляющую организацию, о создании ТСЖ либо о выборе иной формы управления домом.
Чего опасаться жильцам при банкротстве УК?
– Ситуации, когда УК становится ответчиком по банкротным искам, вызывают тревогу у жителей, но, как показывает практика, финансовые сложности управляющих компаний жильцов, как правило, напрямую не затрагивают. Процесс банкротства проходит через несколько обязательных стадий (процедур), предусмотренных законом, и каждая из них занимает по несколько месяцев. Причем если на УК, обслуживающую ваш дом, заведено банкротное дело, это не означает, что она обязательно будет признана финансово несостоятельной. Есть большая вероятность того, что этого вообще не произойдет.
До тех пор, пока УК не признана банкротом, и если она вас устраивает, можно и дальше продолжать жить под ее крылом.
В случае банкротства управляющей компании собственники квартир должны на общем собрании решить: либо они переходят в другую УК, либо создают ТСЖ, либо выбирают иную форму управления домом. Если собственники не примут никаких мер, то администрация округа выставит их дом на аукцион, и его заберет та управляющая компания, которая предложит максимально выгодные условия. Если ни одна УК не захочет взять управление домом в свои руки, то это сделает муниципальная управляющая организация. То есть дом в любом случае не останется без надзора.
Судебные тяжбы УК невыгодны в основном для тех жильцов, которые имеют долги по коммунальным платежам. Когда на управляющую компанию начинают давить поставщики ресурсов, она всерьез берется за должников, и здесь возможны судебные иски, «воспитательное» отключение воды, света и т. д. При этом нужно учитывать, что даже в случае банкротства УК должникам придется оплатить все счета.
Дело ясное, что дело темное
А теперь о создании компаний-двойников и ответственности за преднамеренное банкротство.
Представители Общероссийского народного фронта активно борются с таким явлением, как «клонирование» организаций. Активисты провели расследование и выявили три основные схемы мошенничества УК-двойников.
К первой относится схема, при которой договоры с ресурсоснабжающей организацией (РСО) заключает одна управляющая компания, а квитанции собственникам выставляет УК-двойник. Таким способом недобросовестные УК присваивают денежные средства, полученные от потребителей ЖКУ.
Ко второй схеме прибегают УК, которые подобным образом пытаются избавиться от накопившихся долгов перед РСО. Ведь гораздо проще и быстрее перерегистрировать компанию, чем взыскивать долги с собственников помещений в МКД или повышать эффективность деятельности по управлению домами.
Иногда собственникам предлагается проголосовать на общем собрании за реорганизацию УК. Известны случаи, когда реорганизация проводится без общего собрания собственников. В любом случае после этой процедуры все долги жильцов переходят в новую УК, а долги самой управляющей организации перед РСО остаются за прежней, то есть списываются при банкротстве.
Третья схема касается расходов по текущему ремонту и содержанию общего имущества в МКД, что является прямой обязанностью управляющей организации. Дело в том, что собственники не знают точных объемов и сроков выполнения этих работ. Поэтому недобросовестные УК этим пользуется. Собственники исправно платят за содержание общего имущества, а работы не выполняются. Если собственники начинают жаловаться, то вместо старой управляющей организации появляется новая компания-клон.
Но чтобы доказать это, мало просто жалобы со стороны собственников. Доказательствами должны служить акты некачественного выполнения работ или услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. В противном случае контролирующие органы хотя и инициируют проверку, но могут расценить подобные действия УК как неэффективную хозяйственную деятельность.
Двойники УК не получат лицензии
Активисты Общероссийского народного фронта не раз указывали на то, что сам факт существования у управляющей организации клона должен настораживать членов региональных лицензионных комиссий. Ну для чего, казалось бы, создавать организации со схожими названиями и регистрацией по одному адресу? Однако такие ситуации, когда клоны бок о бок работают на одном коммунальном «поле», встречаются сплошь и рядом. Причем часто за такими компаниями стоят одни и те же учредители.
Проблема в том, что в законе о двойниках ничего не сказано, говорят юристы. Бороться с клонами крайне проблематично, так же, как и доказать факт преднамеренного банкротства организации, за которое предусмотрена уголовная ответственность – в виде штрафа в размере от 200 тысяч до 500 тысяч рублей или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительных работ на срок до пяти лет, либо лишения свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до 200 тысяч рублей, или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо без такового.
Чтобы убрать с рынка двойников, ОНФ предлагает ввести запрет на выдачу лицензий компаниям, названия которых подозрительно похожи. Под запрет могут попасть и УК, зарегистрированные по одному адресу, – лицензию даже если получит, то лишь одна из них.
Указанные Минстроем поправки в настоящий момент одобрены профильным комитетом Госдумы и готовятся к принятию.
Уважаемые читатели!
В следующем номере мы расскажем вам, как проверить управляющую компанию с помощью сайта Департамента жилищного и строительного надзора Свердловской области, если вы сомневаетесь, что она пришла управлению домом честным путем, а также узнать, не банкротится ли УК, обслуживающая ваш дом.
КСТАТИ…
Ранее в судебно-следственной практике существовал казус, когда правоохранительные органы отказывались возбуждать уголовные дела по статье 327 УК РФ «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов» в том случае, когда был подделан протокол общего собрания собственников, подделаны подписи отдельных собственников, или протокол вовсе был составлен задним числом.
Причина отказа всегда была одна и та же: протокол общего собрания собственников жилья в многоквартирном жилом доме и решения собственников, по мнению органов следствия, не являлись официальными документами.
На сегодняшний день протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома является официальным документом на основании части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, и подделка протокола общего собрания собственников подпадает под статью 327 Уголовного кодекса РФ, предусматривающую наказание в виде ограничения свободы на срок до двух лет либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет.
Контроль над протоколами общих собраний усилен также тем, что их копии должны направляться как в УК/ТСЖ, так и в орган госжилнадзора не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания. Далее, после получения копии протокола собрания от инициатора собрания управляющая компания в течение 5 дней обязана передать копию этого протокола в органы государственного жилищного надзора.
Кроме того, еще с 01.12.2014 года у управляющих компаний существует обязанность размещать протоколы собраний собственников на собственных сайтах в сети Интернет и на сайте www.reformagkh.ru. Также у инициаторов собрания возникает обязанность размещать копии протоколов общего собрания собственников в системе ГИС ЖКХ.
После передачи копии протокола в органы государственного жилищного надзора копия хранится там в течение трех лет. Если в органы государственного жилищного надзора в течение трех месяцев попадет несколько копий протоколов с одного и того же дома по собраниям со сходной повесткой, то это будет основанием для проведения внеплановой проверки.
