Почему стоимость работ превышает объем взносов и как в этой ситуации поступать жителям
С приближением осени коммунальщики начали активную подготовку к будущему сезону. И пока одни сосредоточены на профилактике систем отопления и восстановительных мероприятиях, другие планируют капитальные ремонты многоквартирных домов. В связи с этим в редакцию «Времени» обратились жители дома 9 по улице Нагорной.
В конце июля собственники квартир в этом доме получили письма из Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области. В извещениях говорится о запланированном на 2022 год капитальном ремонте дома. Затем следует предлагаемая фондом общая смета работ из 19 пунктов – от разработки проектной документации до ремонта фасада – на 7 млн 327 тыс. рублей. Именно эта сумма и вызвала вопросы жильцов.
И в 30 лет не уложиться
Дело в том, что примечание к смете, выделенное звездочкой, гласит: «Указанная стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме является предельной стоимостью, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта.
Фактическая стоимость будет определена по результатам проведения работ по капитальному ремонту, в том числе с учетом того, что объем финансовых затрат на выполнение работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома не должен превышать размер плановых поступлений взносов на капитальный ремонт от собственников помещений за тридцатилетний период реализации Региональной программы, а именно – 1 936 631,16 руб.».
Получается, исправно выплачивая взносы на капремонт в течение 30 лет, жители дома могут суммарно собрать на счете фонда не более двух миллионов рублей, а на ремонт нужно почти семь с половиной!
На этот счет примечание к смете продолжает: «В случае если предельная стоимость капитального ремонта превышает … [размер плановых поступлений взносов за 30 лет], … собственникам на общем собрании необходимо либо принять решение об установлении размера взноса на капитальный ремонт в размере более минимального на соответствующую величину и (или) перенести отдельные виды капитального ремонта на более поздний период».
Платить больше или переносить?
Попытаемся разобраться, что же имеется в виду. Итак, если суммы, которую все жильцы дома при условии добросовестных платежей внесут в фонд содействия капитальному ремонту за 30 лет (это срок реализации Региональной программы капремонтов), не хватает на проведение капремонта, то им предложено два варианта.
Первый – высчитать разницу между представленной сметой и реально собираемой суммой, разделить ее на число собственников и на 25 лет по 12 месяцев, оставшихся до конца программы, и просто увеличить свои ежемесячные взносы на капремонт на получившуюся сумму. В этом случае фонд капремонта готов вложить в проведение работ в 2022 году собственные средства, а затем, за 25 следующих лет, просто вернуть их с увеличившихся платежей жильцов дома. Приблизительный арифметический расчет показывает, что платеж с одной квартиры при таком раскладе вырастет с примерных 450 рублей в месяц до 2 600 рублей.
Однако есть и второй вариант. Жильцы дома могут выбрать из предложенной им сметы лишь часть работ, укладывающихся по стоимости в сумму плановых поступлений взносов за 30 лет. Доплачивать в этом случае ничего не понадобится, но (!) собственникам жилья придется оформить официальный отказ от выполнения работ, финансирования на которые не хватило. А это, в свою очередь, ведет к тому, что «отказные» работы выпадают из числа гарантийных после капремонта, и если, не дай Бог, что-то серьезное случится, скажем, с сетями горячего водоснабжения, на ремонте которых жильцы вынужденно сэкономили, то восстанавливать их жильцам придется за собственный счет, а не по пятилетней гарантии, которую
На распутье
Получается, жильцы дома, ожидающего капремонт, оказываются на распутье, где оба направления довольно рискованны. Разъяснить ситуацию и посоветовать, что же делать в подобном случае, мы попросили главного специалиста Комитета ЖКХ, транспорта и связи администрации Нижнетуринского городского округа Ольгу Митяшову:
– Прежде всего, стоит заметить, что с описанными газетой крайними ситуациями, с таким большим разрывом требуемых и имеющихся в наличии сумм, могут столкнуться лишь маленькие многоквартирные дома с небольшой площадью квартир. По общепринятому тарифу на капремонт – на сегодня это 10 рублей за квадратный метр – им действительно не удается собрать необходимые средства. Резкое повышение платы вряд ли все смогут потянуть, и это вызовет скорее увеличение неплатежей, чем решение проблемы.
Разумный секвестр
Поэтому, на мой взгляд, самый разумный путь – это сокращение (но – разумное сокращение!) объемов предлагаемых работ. Фонд составляет сметы большей частью теоретически. На практике все о состоянии дома известно управляющей компании. Именно с ней и нужно обсудить предстоящий капремонт. Обязанные по закону дважды в год производить плановый осмотр инженерных конструкций, сетей и других элементов дома, специалисты управляющей компании всегда смогут сказать, что необходимо заменить в первую очередь, что можно подлатать в счет текущих ремонтов, а что пока не требует к себе дополнительного внимания.
Если советы управляющей компании вызывают сомнения, можно обратиться в Комитет ЖКХ администрации НТГО. Получив необходимые рекомендации, жильцам останется провести общее собрание собственников, закрепить перечень выбранных работ протоколом и передать его в фонд содействия капремонту.
Золотые стройматериалы
На вопрос, какими темпами капитальные ремонты на территории Нижнетуринского городского округа идут в этом году, Ольга Александровна ответила, что некоторое время назад у подрядчиков действительно были трудности, связанные с пандемией. Работники выбывали с объектов на продолжительное время, но сейчас ситуация стабилизировалась. Все работы, запланированные на этот год, будут выполнены, заверяют подрядчики.
При этом самые большие проблемы связаны не столько с коронавирусом, сколько с постоянным ростом цен на стройматериалы. За год, прошедший с момента составления смет, они подорожали почти наполовину, а по некоторым позициям – в два, три раза. Совместными усилиями фонда содействия капремонтам, региональных и городских властей, самих подрядчиков объем работ пока удается сохранять.
На следующий год руководители фонда пообещали пересмотреть стоимость материалов в сметах, иначе ход капремонтов может остановиться не только в отдельно взятом городе или регионе, но и по всей стране.
По данным регионального оператора, в текущем году капитальный ремонт домов проводится в 69 муниципальных образованиях Свердловской области. По итогам первого полугодия 2021 года ремонтные работы уже полностью завершены в Артемовском, Шалинском и Артинском городских округах, а также в Верхних Серьгах, Восточном сельском поселении и городском округе Пелым
С начала года на объектах капремонта в Свердловской области обновлено 318 крыш, отремонтирован 31 фасад и 50 подвальных помещений, ремонт систем электроснабжения выполнен в 166 жилых домах, систем холодного водоснабжения – в 267 МКД, инфраструктура горячего водоснабжения обновлена в 189 домах и водоотведения – в 264 МКД. Система теплоснабжения заменена в 138 домах.
Основной объем работ в текущем году приходится на замену лифтового оборудования – запланировано обновить 887 подъемников в 315 многоквартирных домах. Данные работы ведутся в 13 муниципалитетах области, в том числе и в Нижней Туре (дом 29 по улице Декабристов).
Свердловская область и ряд других регионов выступили с инициативой о принятии федерального постановления, позволяющего компенсировать возникающую разницу в цене стройматериалов, из-за чего затраты на выполнение работ стали значительно превышать сметную стоимость контрактов. «Мы ждем от Минстроя РФ принятия поправок в нормативно-правовую базу, которые дадут возможность регоператорам увеличивать цену контрактов о проведении капитального ремонта в ходе их исполнения до 25 %», – сказал генеральный директор фонда капитального ремонта Свердловской области Станислав Суханов
